“城市是女性的靈魂，城市是以消費者為主體，現代城市創造就業、創造財富和創造消費。”被海內外媒體譽為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達克市場的活字典”、曾為國金證券首席經濟學家的金巖石教授走進我校EMBA課堂，概述了中國未來10年的發展方向并為中南大學子解讀了房地產天價背后的城鎮化驅動。
 
    房地產是空間的經營
    金巖石教授認為，未來是房地產金融化的十年，從2003年開始。房地產經營的是空間的貨幣化，所以房地產不是在經營房地產，而是在經營空間，為什么農村沒有房地產呢？因為農村的空間不稀缺，你放棄一畝地，空間就出來了。農業和農民在空間上是共享的，但是城市的空間資源是稀缺資源，同樣的房子，同樣的成本，蓋在農村，蓋在城市為什么加個不一樣，絕對不是因為房子的成本有差別。雖然我們可以看到地價有差別，其實，地價也沒有差別。

    差別在于，城市的房產包含三重溢價，土地的價值，房產的價值，還有一個：空間的溢價。由于空間無形，所以我們說這是溢價。依托土地房產形成的空間溢價。以空間溢價來研究我們就看到了城市化的空間，具有有限性。當人們都想進入中心城市，于是，開發性溢價就出現了。開發是人口流動，流動中積聚集中，人口積聚集中的空間本身，包含著貨幣化的價值。 

    這就是我們俗話說，空氣中漂浮著金錢的味道。當空氣中能聞出錢味，也就意味城市化中最稀缺資源是空間資源，我們把城市化中空間產生的開發性溢價，作為我們研究城市化的起點。
 
    房價沒有合理價
    房子，到底什么價叫合理？
    金教授道， 合理房價是一個偽命題，當我們看到一個偽命題的偽命題，房價是總理說了算還是總經理說了算，這是一個偽命題的偽命題，真正的房價應該由供求雙方說了算。

    走進城市大街小巷都有租售二字，農村為什么沒有，因為農村的房子是給人住的，城市的房子呢？城市的房子對于多數人是要通過租或者買才能住的。這就形成了城市房產的三重屬性：住、租、售。

    合理房價的三個公式，第一個公式：房價收入比；第二個公式：租金回報率。租金回報率我們通常參考國債收益率，國債收益率4%--6%就形成了15年到25年，那么按照這標準，北上廣深的房價也是至少跌一半。

    這兩個公式是正確的，但它描述的是發達國家，發達國家是已經開發完的國家，也就是人口不流動的國家，但是在中國，我們是在開發中，是在人口流動中，所以人口流動會導致這樣的公式無效。第二個前提，是貨幣總量的不增長，或者貨幣總量的增長和人口總量的增長持平。

    在中國，決定房價的不是收入，不是租金，而是致富的欲望和超額貨幣的增長。

    現代都市，空間的價值是用金錢來衡量的，這就是空間的貨幣化，空間我們在計算的時候，一看原來的財富存量，二看承諾的投注量，三看投資引來的資金量，這樣，我們就有一個動態的財富評價標準。單位空間的人口財富比決定房價。所以不合理的合理性就出現了，這就是從經濟學角度，我們看到了一個制度選擇的悖論。

    如果你要合理的制度，你就得接受不合理的高房價，如果你要合理的房價，你就要放棄合理的制度。又想要合理的制度住宅商品化，又想要合理的房價，讓房價加到誰都能買得起，這是一個不可能實現的目標。如果這個目標實現了，也就意味著我們毀掉了一個城市。
    
    天價房與鬼城齊飛
    金教授認為，高房價的第二個功能，是限制人口流動，你們都想來，你們都知道這地方有錢，你們知道這有好學校，知道這有好醫院，知道這有各種好東西，你們都想來。現在你們開個價，一千萬為限，你們還想來嗎？所以高房價，限制人口流動，這樣才能夠讓城市的有限空間，能夠獲得最高的經濟效益。這時候，一千萬就會把你們中的一半打掉，但是，你們中間，另外一半人，一半中的一半有錢，翻墻過來了。另外一半，沒錢怎么辦，有夢。這時候你就會看到，在城市周邊蝸居蟻居的人，代表這個城市的未來。因為他們有夢，富人有錢，窮人有夢，才會讓城市變成金錢和夢想的匯聚中心。從而鑄造傳奇，讓更多的人鋌而走險。

    這樣，我們就看到，高房價調節人口流動，讓更有競爭力的人，進入城市。讓沒有能力進程的人，被擋在城外。或者選擇退出競爭。于是，城市的競爭力，就會由于外來資金的流入和外來人口的流入而提升。人口的流動，是競爭力的保證。

    有學者說，中國的人均住宅面積已經很高了，這又是一個平均數思維的誤導，因為城市化率的“跳升”并不會帶來房價普漲。便宜的房子在農村到處都有，是因為農村被邊緣化了，在城市化的完成階段也會有一些城市被邊緣化，在這些被邊緣化的城市會由于就業機會減少而人口外流，此時中國也會像歐美澳洲一樣出現“鬼城”和“災城”，也就是“去城市化”。在這個階段，城市化---去城市化---再城市化將同時進行，互為條件，此時城市化進入“洗牌”階段：在人口持續流入的城市，空間從相對稀缺卻走向絕對稀缺；在人口外流的城市，空間從相對稀缺走向不再稀缺；還有一些城市會急劇萎縮甚至消亡，在這一階段“天價房”與“鬼城”將會共同出現。

發布者：caiji

　　聲明：我方為第三方信息服務平臺提供者，本文來自于網絡，登載出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述，文章內容僅供參考。如若我方內容涉嫌侵犯其合法權益，應該及時反饋，我方將會盡快移除被控侵權內容。