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中南財經政法大學EMBA邀請金巖石為學員講課

EMBA招生網    m.watkissart.com    發布時間:2016年01月16日    來源:

    “城市是女性的靈魂,城市是以消費者為主體,現代城市創造就業、創造財富和創造消費。”被海內外媒體譽為“索羅斯的中國門徒”、“納斯達克市場的活字典”、曾為國金證券首席經濟學家的金巖石教授走進我校EMBA課堂,概述了中國未來10年的發展方向并為中南大學子解讀了房地產天價背后的城鎮化驅動。
 
    房地產是空間的經營
    金巖石教授認為,未來是房地產金融化的十年,從2003年開始。房地產經營的是空間的貨幣化,所以房地產不是在經營房地產,而是在經營空間,為什么農村沒有房地產呢?因為農村的空間不稀缺,你放棄一畝地,空間就出來了。農業和農民在空間上是共享的,但是城市的空間資源是稀缺資源,同樣的房子,同樣的成本,蓋在農村,蓋在城市為什么加個不一樣,絕對不是因為房子的成本有差別。雖然我們可以看到地價有差別,其實,地價也沒有差別。

    差別在于,城市的房產包含三重溢價,土地的價值,房產的價值,還有一個:空間的溢價。由于空間無形,所以我們說這是溢價。依托土地房產形成的空間溢價。以空間溢價來研究我們就看到了城市化的空間,具有有限性。當人們都想進入中心城市,于是,開發性溢價就出現了。開發是人口流動,流動中積聚集中,人口積聚集中的空間本身,包含著貨幣化的價值。 

    這就是我們俗話說,空氣中漂浮著金錢的味道。當空氣中能聞出錢味,也就意味城市化中最稀缺資源是空間資源,我們把城市化中空間產生的開發性溢價,作為我們研究城市化的起點。
 
    房價沒有合理價
    房子,到底什么價叫合理?
    金教授道, 合理房價是一個偽命題,當我們看到一個偽命題的偽命題,房價是總理說了算還是總經理說了算,這是一個偽命題的偽命題,真正的房價應該由供求雙方說了算。

    走進城市大街小巷都有租售二字,農村為什么沒有,因為農村的房子是給人住的,城市的房子呢?城市的房子對于多數人是要通過租或者買才能住的。這就形成了城市房產的三重屬性:住、租、售。

    合理房價的三個公式,第一個公式:房價收入比;第二個公式:租金回報率。租金回報率我們通常參考國債收益率,國債收益率4%--6%就形成了15年到25年,那么按照這標準,北上廣深的房價也是至少跌一半。

    這兩個公式是正確的,但它描述的是發達國家,發達國家是已經開發完的國家,也就是人口不流動的國家,但是在中國,我們是在開發中,是在人口流動中,所以人口流動會導致這樣的公式無效。第二個前提,是貨幣總量的不增長,或者貨幣總量的增長和人口總量的增長持平。

    在中國,決定房價的不是收入,不是租金,而是致富的欲望和超額貨幣的增長。

    現代都市,空間的價值是用金錢來衡量的,這就是空間的貨幣化,空間我們在計算的時候,一看原來的財富存量,二看承諾的投注量,三看投資引來的資金量,這樣,我們就有一個動態的財富評價標準。單位空間的人口財富比決定房價。所以不合理的合理性就出現了,這就是從經濟學角度,我們看到了一個制度選擇的悖論。

    如果你要合理的制度,你就得接受不合理的高房價,如果你要合理的房價,你就要放棄合理的制度。又想要合理的制度住宅商品化,又想要合理的房價,讓房價加到誰都能買得起,這是一個不可能實現的目標。如果這個目標實現了,也就意味著我們毀掉了一個城市。
    
    天價房與鬼城齊飛
    金教授認為,高房價的第二個功能,是限制人口流動,你們都想來,你們都知道這地方有錢,你們知道這有好學校,知道這有好醫院,知道這有各種好東西,你們都想來。現在你們開個價,一千萬為限,你們還想來嗎?所以高房價,限制人口流動,這樣才能夠讓城市的有限空間,能夠獲得最高的經濟效益。這時候,一千萬就會把你們中的一半打掉,但是,你們中間,另外一半人,一半中的一半有錢,翻墻過來了。另外一半,沒錢怎么辦,有夢。這時候你就會看到,在城市周邊蝸居蟻居的人,代表這個城市的未來。因為他們有夢,富人有錢,窮人有夢,才會讓城市變成金錢和夢想的匯聚中心。從而鑄造傳奇,讓更多的人鋌而走險。

    這樣,我們就看到,高房價調節人口流動,讓更有競爭力的人,進入城市。讓沒有能力進程的人,被擋在城外。或者選擇退出競爭。于是,城市的競爭力,就會由于外來資金的流入和外來人口的流入而提升。人口的流動,是競爭力的保證。

    有學者說,中國的人均住宅面積已經很高了,這又是一個平均數思維的誤導,因為城市化率的“跳升”并不會帶來房價普漲。便宜的房子在農村到處都有,是因為農村被邊緣化了,在城市化的完成階段也會有一些城市被邊緣化,在這些被邊緣化的城市會由于就業機會減少而人口外流,此時中國也會像歐美澳洲一樣出現“鬼城”和“災城”,也就是“去城市化”。在這個階段,城市化---去城市化---再城市化將同時進行,互為條件,此時城市化進入“洗牌”階段:在人口持續流入的城市,空間從相對稀缺卻走向絕對稀缺;在人口外流的城市,空間從相對稀缺走向不再稀缺;還有一些城市會急劇萎縮甚至消亡,在這一階段“天價房”與“鬼城”將會共同出現。

發布者:caiji

來源:EMBA招生信息網本頁網址:http://m.watkissart.com/zhongnancaijing/71852.html

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